不動産を手放したあと、売主の責任がその場ですべて消えるわけではありません。引き渡しが終わってから雨漏りやシロアリ被害が見つかった場合、買主から修繕や代金の減額を求められることがあります。根拠となるのが、2020年4月に施行された改正民法の契約不適合責任です。旧民法の瑕疵担保責任から制度が見直され、買主には追完請求や代金減額請求などの手段が明確に認められるようになりました。ただし、請求の種類によって要件は異なり、改正によって売主の責任が一律に重くなったわけではありません。仕組みを理解して備えておけば、過度に恐れる必要はありません。佐賀で不動産の調査・相続・空き家の有効活用まで幅広く手がけてきた株式会社MREが、制度の基本から売主が受ける可能性のある請求、実務で使える予防策までを整理してお伝えします。

1. 不動産売却を成功させるには「契約不適合責任」への対策が不可欠

売却活動では価格や広告に意識が向きがちですが、後々のトラブルを左右するのは契約内容の作り込みです。契約不適合責任は、引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合に売主が負う責任を指します。裏を返せば、物件の状態を具体的に開示し、それを前提とする条件で合意しておくことがもっとも有効な備えになります。

契約不適合責任とは「契約内容と違う物件」を引き渡した際の責任

契約不適合責任とは、引き渡した目的物の種類・品質・数量が契約の内容に適合しないとき、売主が買主に対して負う責任です。判断の基準になるのは、引き渡した物件が当事者間で合意した契約内容に適合しているかという点。単に書面に一言書いてあるかどうかで機械的に決まるわけではありません。

対象となる不適合は、大きく次の4つに整理できます。

• 種類：契約で合意した仕様・グレードと異なる設備が付いていた
• 品質：雨漏り、シロアリ被害、給排水管の詰まり、建物の傾きなど
• 数量：実測面積を基準に一定の面積があることを契約内容としていたにもかかわらず、実際の面積が不足していた場合など
• 権利：抵当権や地役権が残ったまま引き渡された

築40年の木造住宅で外壁にひび割れがある場合でも、その状態を具体的に開示し、買主が認識したうえでその状態を前提とする売買契約を結んでいれば、告知済みの内容について責任を問われるリスクは低くなります。反対に、開示されていない不具合が出てくれば、築浅の物件であっても対象になり得ます。

旧民法の「瑕疵担保責任」から買主の救済手段が整理・拡充されている

2020年4月1日より前の売買では、瑕疵担保責任という枠組みが使われていました。当時は「買主が知り得なかった隠れた瑕疵」が前提で、請求できるのは損害賠償と契約解除の2つ。現行制度では「隠れた」という要件がなくなり、請求手段も4つに整理されています。

※表を左右スクロールでご覧ください。

改正の狙いは、契約で合意した内容を基準に責任の範囲を明確にすることにありました。契約内容を具体的に詰めておくほど、売主にとっても買主にとっても判断の物差しがはっきりする制度と捉えると理解しやすくなります。

参考：民法｜e-Gov法令検索
参考：民法の一部を改正する法律（債権法改正）について｜法務省

2. 事前の対策を怠ると売主がさまざまな請求を受ける可能性がある

契約不適合が認められた場合、買主は状況に応じて4種類の請求を検討できます。修繕費の負担で収まることもあれば、売買代金の返還にまで及ぶこともある。金銭的なインパクトが読みづらい点こそ、この責任の難しさです。

不具合の修繕費用を自己負担することになる（追完請求）

追完請求は、契約の内容に適合した状態にするよう買主が求める権利です（民法562条）。建物であれば修補が中心で、費用は売主負担。屋根の葺き替えや配管の交換となれば、数十万円から百万円単位の出費もあり得ます。

• 雨漏り箇所の防水工事
• シロアリの駆除と食害部分の補修
• 給湯器やエアコンなど付帯設備の修理・交換
• 越境物の撤去や境界標の復元

まずは修補を求めるという流れは買主にとって自然な選択で、追完請求から交渉が始まるケースが想定されます。

売却価格の値下げや代金の返還を求められる（代金減額請求）

修補が物理的に難しい、あるいは売主が期限内に対応しない場合、買主は代金の減額を請求できます（民法563条）。原則として先に追完の催告が必要ですが、修補が不能なケースなどでは催告なしに減額を求められることもあります。

減額の幅は不適合によって下がった価値に応じて判断されるため、建物の構造部分に関わる不具合ほど金額が膨らみやすい傾向にあります。売却代金を新居の購入資金に充てていると、資金計画の見直しを迫られる事態にもなりかねません。

場合によっては契約解除や損害賠償に発展する（契約解除・損害賠償請求）

契約不適合の内容によっては、買主が相当の期間を定めて追完を求めても対応されない場合などに、契約解除へ進む可能性があります。契約の目的を達成できないなど民法上の要件を満たす場合には、催告なしで解除できることもあります。解除が認められれば、売主は受け取った代金を返還し、物件を引き取ることになります。

加えて、売主に帰責事由がある場合には損害賠償の対象にもなります（民法415条）。賠償の範囲には調査費用や仮住まいの家賃などが含まれる可能性があり、すでに新居を購入していれば資金計画そのものが崩れかねません。

引き渡しから長期間にわたって責任を問われるリスクがある

種類・品質の不適合について、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば権利を保全できます（民法566条）。注意したいのは、起算点が引き渡し日ではなく「買主が気づいた時」だという点です。

※表を左右スクロールでご覧ください。

特約を結ばずに引き渡すと、数年後に届いた通知への対応を迫られることもあります。期間の取り決めは契約書の要となる部分です。

参考：宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索

3. トラブルになりやすい具体的な事例と身を守るための予防策

契約不適合をめぐる争いは、売主が意図的に隠した場合だけでなく、「知らなかった」「大したことないと思っていた」という認識のずれからも生じます。防ぐ手順はシンプルで、物件の状態を可視化し、契約内容へ落とし込む。この2つに尽きます。

雨漏りやシロアリ被害など外から見えない不具合が後から発覚した事例

実務で耳にするのは、次のような場面です。

• 引き渡し後の初めての台風で天井にシミが出て、屋根の劣化が判明した
• 床下の点検で広範囲のシロアリ食害が見つかった
• 給排水管の腐食により階下へ漏水した
• 相続した実家で、親の代に行った修繕の履歴を誰も把握していなかった

いずれも売主に隠す意図はなく、単に把握していなかったパターンです。「知らなかった」という事情だけで契約不適合責任を免れられるとは限らない点は、あらかじめ理解しておく必要があります。

物件の欠陥や過去の修繕履歴を「告知書」や「付帯設備表」に漏れなく記載する

効果が高い対策が、書面での情報開示です。告知書（物件状況報告書）には建物や土地の状態を、付帯設備表には設備ごとの有無と不具合の状況を記入します。

記載しておきたい代表的な項目は以下のとおりです。

• 雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きの有無と過去の履歴
• 給排水管の故障や漏水、リフォーム・修繕の時期と内容
• 給湯器、コンロ、換気扇、エアコンなど設備の作動状況
• 境界の未確定や越境物、近隣との申し合わせ事項
• 騒音、振動、臭気など周辺環境に関する情報

書きすぎて売れなくなると心配する方もいますが、実際は逆です。不具合の内容を具体的に開示し、その状態を買主が認識・了承したうえで売買条件や契約内容に反映しておくことで、売却後のトラブルを抑えやすくなります。判断に迷う情報は自己判断で省略せず、仲介会社に相談したうえで適切に開示してください。

買主との合意のもとで責任期間の取り決めや「免責特約」を契約に盛り込む

個人が売主となる中古住宅の売買では、当事者の合意によって「引き渡しから一定期間」など、民法と異なる責任期間を定めることがあります。築古物件や再建築不可の物件では、契約不適合責任を免除する特約を設けるケースもあります。

ただし、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、免責特約があってもその事実について責任を免れることはできません（民法572条）。特約はあくまで想定外の不具合に備える取り決めであり、隠しごとを正当化する仕組みではないと考えてください。

建物状況調査（インスペクション）を活用して隠れた問題を洗い出す

売却前に専門家へ調査を依頼すれば、自分では気づけない劣化を把握できます。宅建業法上の「建物状況調査」を利用する場合は、所定の講習を修了した建築士が調査を実施します。2018年4月からは、媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を書面へ記載することが宅建業者に義務づけられ、依頼しやすい環境が整いました。

費用は物件の規模や調査内容、依頼先によって異なりますが、得られるメリットは小さくありません。

• 不具合を事前に把握して告知書へ正確に反映できる
• 買主に判断材料を示せるため商談が進みやすい
• 既存住宅売買瑕疵保険の加入につながる場合がある

参考：不動産業：既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）｜国土交通省

4. 契約不適合責任への正しい備えでトラブルのない安心な売却を

契約不適合責任は、正しく理解して手順を踏めば十分に管理できるリスクです。押さえどころは、把握している不具合を隠さず開示し、契約書と特約で責任の範囲をはっきりさせておくこと。売却の成否は、引き渡しから数年経ったときに何ごとも起きていない状態を保てるかで決まります。

些細な不具合であっても自己判断で隠す行為は避ける

「言わなければ気づかれない」という判断は、もっとも高くつく選択です。売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約を結んでいてもその事実について責任を免れられません。さらに、引渡し時に売主が不適合を知っていた、または重大な過失によって知らなかった場合には、民法566条の「知った時から1年以内に通知」という制限も適用されません。

小さなひび割れ、過去に一度だけ起きた雨漏り、動作が不安定な設備。こうした情報こそ先に伝える価値があります。適切に開示して契約内容へ反映しておくことで、売却後の紛争リスクを抑えやすくなります。

知識が豊富な不動産会社と連携して確実な売買契約を結ぼう

告知書の書き方、特約の文言、建物状況調査の要否。いずれも物件の状態や買主の属性によって最適解が変わるため、経験のある不動産会社と組むことが安全策になります。相続した実家や長く空き家だった物件なら、修繕履歴の掘り起こしから始める必要も出てきます。

佐賀で不動産の売却をお考えなら、株式会社MREへご相談ください。物件調査や不動産相続、空き地・空き家の有効活用、親族間売買から競売サポートまで、多様な案件に向き合ってきた経験をもとに、契約不適合責任のリスクを抑えた売買契約をご提案します。売却前の準備段階からお手伝いできますので、気になる点があればお気軽にお声がけください。