はじめに

土地の相続は、人生の中でも特に複雑で重要な手続きの一つです。佐賀県内でも多くの方が土地相続に関わる中、残念ながら悪質な不動産業者による被害が後を絶ちません。

相続した土地の処分や活用を検討する際、適切な業者選びは成功の鍵となります。しかし、相続人の知識不足や心理的な負担につけ込んで、不当な利益を得ようとする悪質業者が存在するのも事実です。

株式会社MREは、佐賀で不動産に関する問題解決を手がけ、適正な価格・適正な情報での不動産取引を実現するため、特にこの20年間にわたり地域の皆様をサポートしてきました。本記事では、その経験と専門知識を基に、佐賀での土地相続において悪質業者を見抜き、安全な取引を行うための具体的な方法をご紹介します。

佐賀の土地相続における現状と課題

佐賀県の土地相続の特徴

佐賀県は農地が多く、相続される土地の多くが農地や山林といった特殊な性質を持つ不動産です。これらの土地は、都市部の宅地とは異なる法的制約や手続きが必要となるため、専門的な知識を持つ業者でなければ適切な対応が困難です。

また、佐賀県内の地価は2024年の公示地価で前年比+2.22%、地価調査では住宅地で前年比+2.5%と緩やかな上昇傾向にありますが、全国的に見ると比較的穏やかな変動のため、相続人が土地の真の価値を把握しにくいという課題があります。このような状況が、悪質業者にとって「付け込みやすい環境」を作り出しているのです。

相続人が陥りやすい落とし穴

相続が発生すると、多くの方が以下のような状況に置かれます：

• 相続税の申告期限（10ヶ月以内）への焦り
• 相続人間での意見の相違
• 土地の管理や維持費用の負担
• 不動産の専門知識の不足

これらの状況により、相続人は冷静な判断を行うことが困難になり、結果として悪質業者の甘い言葉に騙されてしまうケースが多発しています。

悪質な不動産業者がよく使う手口とは？

心理的な弱点を突く手法

悪質な不動産業者は、相続人の心理的な負担や知識不足を巧みに利用します。「相続は面倒だから早く処分したい」「専門的なことは分からない」といった心理につけ込み、以下のような手口を使います：

• 時間的プレッシャーをかける：「相続税の申告期限が迫っている」「今しか買い手がいない」
• 専門用語を多用して煙に巻く：複雑な説明で相続人を混乱させる
• 感情に訴える：「お父様の思い出の土地を大切にします」などの美辞麗句

契約に関する詐欺的手法

契約の段階では、以下のような詐欺的な手法が用いられることがあります：

• 買取の価格を不当に低くする
• 契約書の重要な条項を小さく記載
• 口約束と契約書の内容が異なる
• 解約条件を極めて厳しく設定
• 追加費用の発生を後から告知

悪質不動産業者を見抜く5つのポイント

1. 相場とかけ離れた高額査定と契約の催促

手口の詳細

悪質業者の最も典型的な手口は、相場を大幅に上回る査定額を提示することです。この高額査定により相続人の期待を膨らませ、「この業者なら高く売れる」と思わせて契約に誘導します。

しかし、契約直前になって「詳細な調査の結果、想定より状態が悪かった」「市場相場が急激に下がった」などの理由で、大幅な減額を要求してきます。

また、「今日中に決めていただければ特別価格で」「他にも検討している方がいるので早めに」といった言葉で、冷静な判断を妨げる時間的プレッシャーをかけてきます。

見抜き方と対策

• 査定額の根拠を詳細に確認する
• 複数の業者に査定を依頼し、極端に高い査定には注意
• 契約を急かす業者は避ける
• 周辺の取引事例や公示地価を自分でも調べる

2. しつこい営業とアポイントなしの突然訪問

手口の詳細

悪質業者は、執拗な営業活動で相続人にプレッシャーをかけます。一日に何度も電話をかけたり、長時間の面談を強要したり、時には深夜や早朝に突然訪問することもあります。

特にアポイントなしの突然訪問は、相続人の判断力を鈍らせ、その場で契約を結ばせようとする悪質な手口です。高齢の相続人をターゲットにしたケースでは、この手法が特に多用されます。

見抜き方と対策

• 売却予定がない場合は明確に断る
• アポイントなしの訪問は一切受け入れない
• 営業時間外の連絡は拒否する
• 訪問時は家族や知人に同席してもらう

3. 囲い込みとレインズへの不登録

手口の詳細

「囲い込み」とは、売主から依頼された物件情報を他の不動産会社に意図的に開示せず、自社だけで買主を見つけようとする行為です。これにより、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙います。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズ（不動産流通機構）への登録が法的義務となっていますが、悪質業者はこれを怠ったり、登録しても他社からの問い合わせに対して「既に申し込みが入っている」などの虚偽の回答をします。

見抜き方と対策

• 一般媒介契約を選択して複数業者に依頼
• レインズ登録証明書の確認を必ず行う
• 他社からの問い合わせ状況を定期的に確認
• 売却活動の報告を詳細に求める

4. 不当な仲介手数料と高額な測量費

手口の詳細

不動産の「買取」においては本来仲介手数料は発生しませんが、悪質業者は「販売活動費」「手続き代行費」などの名目で不当な手数料を請求してきます。

また、土地の測量費用は通常、買取価格に織り込まれるか業者が負担するものですが、悪質業者は「正確な測量が必要」として高額な測量費を別途請求することがあります。

見抜き方と対策

取引形態	仲介手数料	その他費用
仲介	法定上限内で発生	登記費用、測量費等は売主負担が一般的
買取	基本的に不要	測量費等は買取価格に含まれるのが一般的

• 買取の場合は仲介手数料を請求されないことを確認
• 測量費の必要性と金額の根拠を詳細に確認
• 契約書の費用負担条項を入念にチェック
• 不明な費用項目は遠慮なく質問

5. 引き渡し後の不誠実な対応と情報開示の不足

手口の詳細

悪質業者は、引き渡し完了後は「客ではない」という態度を取ります。税務上の相談や、契約不適合責任に関する問い合わせに対して、適切な対応を行わないことが多くあります。

また、取引前の段階では、物件のリスクやデメリットを意図的に隠し、メリットのみを強調して契約を急がせます。さらに、担当者の頻繁な変更や引き継ぎ不足により、一貫した対応ができない会社も要注意です。

見抜き方と対策

• アフターサービスの内容を事前に確認
• 担当者の変更頻度をチェック
• リスクやデメリットについても詳しく説明を求める
• 引き渡し後の連絡体制を明確にする

各ポイントの重要性

これら5つのポイントは、相続土地の取引において最も被害が多い事例を基に整理されています。特に佐賀県のような地方都市では、業者間の競争が少ないため悪質業者が長期間存続しやすい環境にあります。これらのポイントを意識することで、相続人は自らを守り、適正な取引を実現できるでしょう。

優良な不動産業者を選ぶための追加ポイント

業者の信頼性を確認する方法

免許と実績の確認

• 宅地建物取引業の免許番号を確認
• 行政処分歴を国土交通省のネガティブ情報検索サイトで調査
• 創業年数と地域での実績を確認

口コミと評判の調査

• インターネット上の口コミサイトをチェック
• 地域の知人や専門家からの情報収集
• 過去の取引実績や成功事例の確認

複数業者での比較検討

一括査定サービスの活用

複数の業者に同時に査定を依頼できる一括査定サービスを利用することで、適正な相場感を把握し、極端に高い査定や低い査定を見分けることができます。

提案内容の比較

• 査定額だけでなく、売却戦略も比較
• 手数料やその他費用の透明性
• 売却期間の現実性
• アフターサービスの充実度

不動産買取の流れの理解

正常な不動産買取の流れを理解することで、異常な対応を見抜くことができます：

• 査定依頼：複数業者への一括査定
• 現地調査：詳細な物件調査と近隣環境の確認
• 価格提示：根拠のある査定書の提示
• 契約内容説明：重要事項の詳細な説明
• 契約締結：十分な検討時間の確保
• 支払い・引き渡し：段階的な手続きの実行

専門家との連携

優良業者は、必要に応じて以下の専門家との連携を提案します：

• 税理士：相続税の申告と節税対策
• 司法書士：登記手続きと法的確認
• 土地家屋調査士：境界確定と測量
• 弁護士：相続人間のトラブル解決

もし悪質な不動産業者とトラブルになったら

初期対応の重要性

証拠の保全

トラブルが発生した場合、まず重要なのは証拠の保全です：

• 契約書や関連書類の保存
• メールや手紙などの文書記録
• 電話や面談の音声記録
• 振込明細や領収書の保管

冷静な対応

感情的にならず、事実関係を整理して対応することが重要です。業者との話し合いでは、必ず記録を取り、可能であれば第三者の同席を求めましょう。

相談窓口の活用

行政機関への相談

• 地方公共団体の建築指導課
  o 宅建業法違反の指導・処分権限
  o 業者への行政指導の実施
• 都道府県の消費生活センター
  o 契約トラブルの相談対応
  o 業者との仲裁・調停

業界団体への相談

• 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
• 不動産適正取引推進機構（RETIO）

法的対応

深刻なトラブルの場合は、不動産問題に精通した弁護士への相談が必要です。法テラスを利用すれば、経済的な負担を軽減しながら法的サポートを受けることができます。

トラブル予防のための事前準備

最も効果的なのは、トラブルを未然に防ぐことです：

• 契約前の十分な検討時間の確保
• 複数の専門家からの意見聴取
• 家族や信頼できる人との相談
• 契約内容の詳細な確認

まとめ

佐賀での土地相続において、悪質な不動産業者から身を守るためには、適切な知識と慎重な業者選びが不可欠です。本記事でご紹介した5つのポイントを念頭に置き、複数の業者を比較検討することで、安全で適正な取引を実現できるでしょう。

重要なポイントの再確認

• 相場とかけ離れた高額査定には注意し、根拠を必ず確認する
• しつこい営業や突然訪問は悪質業者の典型的手口
• 囲い込みを防ぐため、レインズ登録を確認する
• 買取での仲介手数料請求は基本的に不当
• 引き渡し後の対応やリスク説明の姿勢で業者の質を判断する

株式会社MREからのメッセージ

株式会社MREは、佐賀での46年間の実績を通じて、適正な価格と適正な情報での不動産取引を実現してきました。相続土地の処分や活用でお悩みの方は、無料相談・無料査定を通じて、安心できる取引をサポートいたします。

土地相続は人生の重要な局面です。悪質業者に騙されることなく、適切な判断と安全な取引を実現するため、本記事の内容を参考にしていただき、信頼できる専門家との連携を心がけてください。