戸建てやアパートの購入を検討している皆さまにとって、物件選びは人生の大きな決断の一つです。しかし、不動産業者が教えてくれない、または気付いていない重要なリスクがあることをご存知でしょうか？それが「違法建築物」の問題です。

佐賀で不動産コンサルティングを行っている弊社では、「皆様に悪質もしくは知識不足な不動産業者から被害を受けることのないよう、適正な価格で不動産取引を行っていただきたい」という想いのもと、事業に取り組んでいます。これまで多くのお客様から「不動産業者が違法建築について十分に説明してくれなかった」「購入後に違法建築と判明して困っている」といったご相談をいただいてまいりました。

残念ながら、不動産業者の多くは建築の知識が無いため違法建築物であることを見抜けず、また、一部の不動産業者は違法建築を知っていてもその事実を隠したり、曖昧にしたりするケースが存在します。「知らなかった」では済まされない深刻なリスクを避けるため、この記事では不動産業者が知らない、または教えてくれない意外に多い違法建築の事実と、自衛するための具体的な方法について詳しく解説いたします。

1. なぜ不動産業者は違法建築に気づかないのか？また、知っていても隠すのか？

1.1 建築の知識不足と売上優先の業界体質

皆様は不動産業者は建物のことをある程度知っていると思われていますが、まずこれが大きな間違いであるということです。不動産業者は不動産取引はある程度知っていても、建築士などの建物の専門家では無いため、基本的なことも知らないことがほとんどです。違法建築物であるか自体、どういう建物かよくわかっていません。また、不動産業界には「とにかく契約を取る」ことを最優先とする業者が存在するのが現実です。仮に知っていても違法建築であることを正直に伝えれば、当然ながら購入希望者は敬遠します。そのため、悪質業者は以下のような行動を取ります：

• 「細かいことは気にしなくて良い」を口癖のように言う
• 「今決めないと他の人に取られる」と急かして十分な検討時間を与えない
• 違法建築の事実を積極的に調査しない、調査の仕方がわからない

 

1.2 責任逃れの論理

問題が発覚した際、悪質業者は以下のような言い訳を準備しています：

•  「売主から聞いていませんでした」
•  「建築の専門家ではないので、そこまでは私共ではわかりません」
•  「買主にも調査義務があります」
•  「中古住宅ですから」

✓ポイント：不動産業者の中には、契約成立を最優先とし、消費者の長期的な利益を軽視する業者が存在します。特に佐賀のような地方都市では、自己啓発等で専門知識の習得に励む宅建士は少なく、また、地域の情報格差を利用した不適切な販売手法が見られるケースがあります。

 

2. 悪質業者の手口と告知義務の抜け穴

2.1 告知義務の限界を悪用する手口

不動産業者には宅地建物取引業法により告知義務がありますが、その範囲には限界があります：

• すべての法令違反を調査する義務はない
• 過去の増改築履歴をすべて把握する義務はない
• 業者が「知らなかった」と主張すれば責任逃れが可能

 

2.2 典型的な情報隠蔽パターン

パターン1：「建築基準法の話は複雑だから」

「建築基準法の細かい話は複雑なので、気にしなくて大丈夫です」などと言って、重要な説明を省略しようとします。

パターン2：書類の「うっかり」紛失

建築確認済証や検査済証などの重要書類が「たまたま」見つからないと説明し、詳細な調査を避けようとします。

パターン3：契約書の落とし穴

悪質業者は契約書に以下のような文言を盛り込み、責任逃れを図ります：

• 「現状有姿での取引」
• 「買主の責任で確認すること」

 

2.3 こんな業者は要注意！

以下のような特徴がある業者には特に注意が必要です：

• 建築確認済証・検査済証の確認を嫌がる
• 役所での調査を提案しても消極的で詳細な調査をしない
• 契約を異常に急かす
• 質問に対して具体的な回答を避ける

✓ポイント：悪質業者は消費者の無知につけ込み、情報隠蔽や心理的圧迫により不適切な契約に誘導します。業者の説明が曖昧だったり、急かされたりした場合は、必ず一度立ち止まって冷静に判断することが重要です。

 

3. 違法建築物の基本知識とリスク

3.1 違法建築物とは

違法建築物とは、建築基準法、都市計画法、建築基準条例などの法律・条例に違反した状態で建てられた建物を指します。佐賀県内でも、特に古い住宅地や郊外エリアにおいて、無許可増築や建築基準法違反の疑いがある物件が散見されるのが現状です。

 

3.2 よくある違法建築のパターン

違反の種類	具体例	リスク
無申請・無許可建築	建築確認を受けずに建築	検査済証未取得による融資困難
建ぺい率・容積率オーバー	敷地面積に対する建築面積の超過	行政指導、是正命令の可能性
無許可増改築	申請なしでの増築やリフォーム	既存部分も含めた是正要求

 

3.3 購入・所有する深刻なリスク

売却困難と価格下落

違法建築物は、購入希望者がリスクを嫌うため、非常に売却が困難になります。また、金融機関のローン審査が通りにくいため、現金での購入を希望する買主に限定され、一般的な市場価格と比較して大幅な価格下落を余儀なくされることが多く見られます。

行政からの是正命令

違法建築が発覚した場合、行政から是正命令や使用制限が課されるリスクがあります。従わない場合は3年以下の懲役または300万円以下の罰金という刑事罰が科される可能性があります。

出典：建築基準法第98条第1項第1号
参考：e-Gov法令検索 建築基準法

✓ポイント：違法建築物件の所有は、単なる資産価値の問題を超えて、法的責任や安全性の観点から深刻なリスクを伴います。事前の十分な調査により、これらのリスクを回避することが不動産投資成功の鍵となります。

 

消費者が自衛するための5つのチェックポイント

不動産業者任せにせず、消費者自身が確認すべき重要なポイントをご紹介します。

 

建築確認済証・検査済証の確認

最も基本的で重要なチェックポイントは「建築確認済証」と「検査済証」の有無で、現況が同じかどうかの確認が必要です。また、それだけでなくそこに記載された内容を業者が「紛失した」「見つからない」と言っても、必ず確認を求めてください。もちろん売主が所有していないことも多いのですが、少なくとも工事局や計画報告書等は業者で取得できるはずなので依頼してください。

古い物件で書類が紛失している場合は、佐賀県や各市町村の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得することで確認可能です。業者がこの調査を嫌がったり、「必要ない」と言ったりする場合は要注意です。

 

登記簿と現況の整合性確認【業者任せは危険】

登記簿に記載されている建物情報（構造、床面積、建築年月日など）と実際の建物状況を比較しましょう。また、固定資産評価証明も確認できたら確認しましょう。増築されているのに登記に反映されていない場合は、無申請工事の可能性があります。

 

役所での違反履歴調査【自分で行くことが重要】

対象物件について、佐賀県庁建築課や各市町村の建築指導課で違反履歴を確認できます。もしできたら業者に任せずに、消費者自身が直接役所に行って確認することも強くお勧めします。

 

周辺相場との価格比較【安すぎる物件は要注意】

周辺の類似物件と比較して著しく安い価格設定の場合は注意が必要です。業者が「お買い得物件」「特別価格」と宣伝していても、安すぎる理由を必ず確認してください。

 

専門知識のあるセカンドオピニオンの利用【専門家に相談】

弊社のように建築士で且つ宅建地コンサルティングマスターなど、より専門性の高い不動産業者に第三者として物件について意見を聞く事も重要です。

 

費用は掛かるが専門家による独立調査【業者推薦は避ける】

建築士などの専門家に依頼し、設計図面と現況の整合性を確認してもらうのも一つの手法です。重要なのは、業者が推薦する専門家ではなく、消費者が独自に選んだ中立的な専門家に依頼することです。

✓ポイント：これら5つのチェックポイントを組み合わせることで、違法建築のリスクを大幅に減らすことができます。業者が嫌がったり、「不要」と言ったりするチェック項目ほど重要です。一つでも疑問点がある場合は、必ず納得できるまで調査を継続することが重要です。

 

購入してしまった場合の対処法

冷静な状況把握と証拠保全

気付かずに業者に騙されて違法建築を購入してしまっても、諦める必要はありません。まずは感情的にならず、以下の手順で状況を整理しましょう：

1. 違法性の内容と程度の確認
2. 購入時の説明内容の記録整理
3. 契約書類の詳細確認
4. 証拠となる資料の保全

 

専門家による緊急調査

業者とは独立した建築士等に緊急調査を依頼します。違反の内容と程度を明確にすることで、後の交渉や法的手続きの重要な証拠となります。

 

現実的な解決策の検討

契約不適合責任に基づく対応

民法改正後の「契約不適合責任」により、補修請求、損害賠償請求、契約解除などが可能ですが、裁判となると長期間の時間と高額な費用がかかる場合があります。

 

専門買取業者への売却

場合によっては現実的な解決策として、違法建築物件を専門に取り扱う買取業者への売却があります。現状買取、短期間での現金化、売主の契約不適合責任免除などのメリットがあります。

✓ポイント：違法建築物件を購入してしまった場合でも、適切な対処により被害を最小限に抑えることが可能です。業者に騙されたという怒りは理解できますが、感情的にならず専門家のアドバイスを基に冷静な判断を行うことが重要です。

 

まとめ：佐賀での安全な不動産取引のために

佐賀で戸建てやアパートの購入を検討している皆さまにとって、知識不足や悪質な不動産業者と取引しないことは、違法建築物件を避ける以上に重要な課題です。

弊社の「皆様にできるだけ公正で、適正な価格で不動産取引を行っていただきたい」という理念は、まさにこの問題解決のためのものです。

消費者が身を守るための基本原則

1. 業者の説明を鵜呑みにしない

• 「大丈夫です」「問題ありません」だけでは不十分
•  曖昧な説明や専門用語での煙に巻く手法に注意

 

2. 自分で確認できることはできるだけ自分で行う

• 建築確認済証・検査済証の確認
• 役所での違反履歴調査
• 業者任せにしない積極的な姿勢が重要

 

3. 契約を急かされても冷静に判断する

• 「今決めないと他の人に取られる」に惑わされない
• 不安や疑問がある場合は必ず立ち止まる

 

最後に

不動産購入は人生最大の買い物の一つです。業者の甘い言葉や「お得感」に惑わされて、後で取り返しのつかない失敗をしないよう、この記事でお伝えした注意点を必ず実践してください。

「知らなかった」「業者が説明してくれなかった」では済まされないのが不動産取引の現実です。消費者自身が積極的に情報収集し、専門家の意見を求め、慎重に判断することが、安全で満足のいく不動産取引への唯一の道です。

佐賀での不動産取引において、適正な価格・適正な情報での取引を実現するため、株式会社MREは、お客様が悪質業者に騙されることなく、安心して不動産取引を行えるよう、全力でサポートいたします。

あなたの大切な資産と未来を守るため、決して一つの業者任せにせず、自分自身で確認たり、第三者の意見を聞くこともお勧めいたします。